Alugar sua residência principal como imóvel de turismo depende de um critério jurídico específico: o imóvel deve ser ocupado por pelo menos 8 meses por ano, exceto por obrigação profissional, motivo de saúde ou caso de força maior. Essa qualificação condiciona a duração da locação permitida, os trâmites administrativos e o regime fiscal aplicável. Qualquer erro de qualificação expõe a sanções financeiras severas.
Limite de dias e lei Le Meur: o que muda conforme o município
A regra nacional estabelece a duração máxima de locação de uma residência principal em 120 dias por ano civil. Esse limite se aplica à locação do imóvel inteiro, seja através de uma plataforma ou por um canal direto.
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A lei Le Meur de 19 de novembro de 2024 alterou essa situação. Os municípios podem agora, por deliberação motivada, reduzir o limite de 120 para 90 dias por ano. Algumas cidades em áreas de alta demanda já utilizam essa possibilidade. Verificar a deliberação de seu município antes de qualquer locação tornou-se uma etapa prévia, não um detalhe administrativo.
Para entender melhor as condições para alugar sua residência principal, é importante também lembrar que um mesmo inquilino não pode ocupar o imóvel por mais de 90 dias consecutivos por ano civil, independentemente do limite municipal adotado.
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A locação de um quarto em sua casa, sem ceder a posse do imóvel inteiro, não entra na contagem dos 120 ou 90 dias. Essa distinção é frequentemente confundida na prática, embora abra possibilidades diferentes, especialmente em relação a rendimentos isentos.
Número de registro e serviço nacional previsto para 2026
Alugar sua residência principal como imóvel de turismo exige uma declaração prévia na prefeitura. Esse trâmite gera um número de registro, que deve constar em cada anúncio publicado online ou offline.
Um serviço nacional único está previsto para centralizar essas declarações, com prazo estabelecido para maio de 2026. Esse dispositivo substituirá os sistemas municipais díspares e abrangerá todas as locações de imóveis mobiliados para turismo, incluindo residências principais.
As plataformas de reserva terão a obrigação de verificar a validade do número de registro e suspender os anúncios não conformes. Na ausência de número, a publicação será bloqueada automaticamente. Para o proprietário, esquecer essa formalidade resultará na perda de toda visibilidade online.
Condomínio e contrato: duas verificações distintas
Antes mesmo da declaração na prefeitura, dois pontos merecem atenção separada:
- O regulamento do condomínio pode proibir ou restringir a locação como imóvel de turismo. Desde novembro de 2024, os regulamentos devem mencionar explicitamente se essa atividade é permitida. Um regulamento silencioso sobre a questão não equivale a autorização em todos os casos, dependendo da redação da cláusula de habitação.
- Um inquilino que deseja sublocar sua residência principal deve obter uma autorização por escrito do proprietário locador. Sem esse acordo, a sublocação é irregular e pode resultar na rescisão do contrato.
- O síndico do condomínio deve ser informado sobre a locação. Essa notificação não é um pedido de autorização, mas uma obrigação declarativa distinta.
Fiscalidade da locação mobiliada de sua residência principal
Os rendimentos provenientes da locação mobiliada de turismo são considerados como benefícios industriais e comerciais (BIC), e não como rendimentos imobiliários. Essa distinção tem consequências diretas sobre o regime aplicável e as deduções possíveis.
No regime micro-BIC, uma dedução fixa se aplica sobre as receitas brutas. A taxa dessa dedução depende da classificação do imóvel mobiliado e do montante dos rendimentos. A lei Le Meur reduziu algumas deduções para imóveis de turismo não classificados, tornando a classificação do imóvel mais vantajosa fiscalmente do que antes.
Além de um certo limite de receitas, o regime real se impõe. Ele permite deduzir as despesas reais (manutenção, seguro, depreciação do mobiliário), mas exige uma contabilidade estruturada. Para uma residência principal alugada algumas semanas por ano, o micro-BIC continua sendo a escolha mais simples.
Isenção para a locação de um quarto na residência do proprietário
Alugar um ou mais cômodos de sua residência principal enquanto continua a ocupá-la dá direito a uma isenção fiscal, desde que o aluguel permaneça dentro do limite de um teto anual estabelecido pela administração fiscal. Esse teto é reavaliado a cada ano.
Essa isenção se aplica apenas à locação de uma parte do imóvel a um ocupante que a utiliza como sua residência, e não à locação turística de curta duração. A confusão entre os dois regimes é comum e pode resultar em uma correção fiscal.
Sanções em caso de ultrapassagem ou ausência de declaração
Ultrapassar o limite de dias sem solicitar uma mudança de uso expõe a uma multa civil que pode chegar a várias dezenas de milhares de euros. Os municípios que implementaram um sistema de controle automatizado através das plataformas detectam as ultrapassagens em tempo real.
A ausência de número de registro em um anúncio é sancionada separadamente, com multas aplicáveis tanto ao proprietário quanto à plataforma que mantém o anúncio online. A responsabilidade das plataformas no controle dos anúncios foi reforçada pela lei Le Meur.
Um proprietário em condomínio que aluga apesar de uma proibição do regulamento se expõe a uma ação do sindicato dos condôminos, que pode levar até a cessação da atividade sob multa.
O quadro regulatório da locação de residências principais se torna mais rigoroso ano após ano, com uma tendência clara à territorialização das regras. Verificar o limite municipal, obter seu número de registro e garantir a conformidade com o regulamento do condomínio agora formam três pré-requisitos não negociáveis antes de publicar qualquer anúncio.