Affittare la propria residenza principale come appartamento turistico si basa su un criterio giuridico preciso: l’alloggio deve essere occupato per almeno 8 mesi all’anno, salvo obbligo professionale, motivi di salute o casi di forza maggiore. Questa qualificazione condiziona la durata di affitto consentita, le procedure amministrative e il regime fiscale applicabile. Qualsiasi errore di qualificazione espone a pesanti sanzioni finanziarie.
Limite di giorni e legge Le Meur: cosa cambia a seconda del comune
La regola nazionale fissa la durata massima di affitto di una residenza principale a 120 giorni all’anno civile. Questo limite si applica all’affitto dell’intero alloggio, sia che l’affitto avvenga tramite una piattaforma che attraverso un canale diretto.
Lettura complementare : Tutto quello che c'è da sapere sulle condizioni di accesso al Coucou Cyber Bordeaux e sui pacchi accettati
La legge Le Meur del 19 novembre 2024 ha modificato questa situazione. I comuni possono ora, tramite delibera motivata, abbassare il limite da 120 a 90 giorni all’anno. Alcune città in zone ad alta densità stanno già utilizzando questa possibilità. Verificare la delibera del proprio comune prima di qualsiasi affitto è diventato un passaggio preliminare, non un dettaglio amministrativo.
Per comprendere meglio le condizioni per affittare la propria residenza principale, è importante anche ricordare che un singolo locatario non può occupare l’alloggio per più di 90 giorni consecutivi all’anno civile, indipendentemente dal limite comunale stabilito.
Lettura complementare : Tutto quello che c'è da sapere sulle agevolazioni per i beneficiari pensionati SNCF: procedure e vantaggi
Affittare una stanza nella propria casa, senza cedere il godimento dell’intero alloggio, non rientra nel conteggio dei 120 o 90 giorni. Questa distinzione è spesso confusa nella pratica, mentre apre a possibilità diverse, in particolare in materia di redditi esenti.
Numero di registrazione e servizio telematico nazionale previsto nel 2026
Affittare la propria residenza principale come appartamento turistico richiede una dichiarazione preventiva al comune. Questa procedura genera un numero di registrazione, che deve figurare su ogni annuncio pubblicato online o offline.
È previsto un servizio telematico nazionale unico per centralizzare queste dichiarazioni, con una scadenza fissata a maggio 2026. Questo sistema sostituirà i sistemi municipali disparati e riguarderà tutti gli affitti di appartamenti turistici, comprese le residenze principali.
Le piattaforme di prenotazione avranno l’obbligo di verificare la validità del numero di registrazione e di sospendere gli annunci non conformi. In assenza di numero, la pubblicazione sarà bloccata automaticamente. Per il proprietario, dimenticare questa formalità comporterà la perdita di ogni visibilità online.
Condominio e contratto: due verifiche distinte
Ancor prima della dichiarazione al comune, due punti meritano un’attenzione separata:
- Il regolamento di condominio può vietare o limitare l’affitto come appartamento turistico. Dal novembre 2024, i regolamenti devono menzionare esplicitamente se questa attività è autorizzata. Un regolamento silenzioso sulla questione non vale come autorizzazione in tutti i casi, a seconda della formulazione della clausola di abitazione borghese.
- Un locatario che desidera subaffittare la propria residenza principale deve ottenere un autorizzazione scritta del proprietario locatore. Senza questo accordo, il subaffitto è irregolare e può comportare la risoluzione del contratto di affitto.
- Il amministratore di condominio deve essere informato dell’affitto. Questa notifica non è una richiesta di autorizzazione, ma un obbligo dichiarativo distinto.
Fiscalità dell’affitto arredato della propria residenza principale
I redditi derivanti dall’affitto arredato di appartamenti turistici rientrano nei benefici industriali e commerciali (BIC), non nei redditi fondiari. Questa distinzione ha conseguenze dirette sul regime applicabile e sulle deduzioni possibili.
Nel regime micro-BIC, si applica una deduzione forfettaria sui ricavi lordi. L’aliquota di questa deduzione dipende dalla classificazione dell’appartamento e dall’importo dei redditi. La legge Le Meur ha ridotto alcune deduzioni per gli appartamenti turistici non classificati, rendendo la classificazione dell’alloggio fiscalmente più vantaggiosa rispetto a prima.
Oltre a una certa soglia di ricavi, si applica il regime reale. Questo consente di dedurre le spese reali (manutenzione, assicurazione, ammortamento dei mobili), ma richiede una contabilità strutturata. Per una residenza principale affittata per alcune settimane all’anno, il micro-BIC rimane spesso la scelta più semplice.
Esenzione per l’affitto di una stanza in casa
Affittare una o più stanze della propria residenza principale continuando a occuparla dà diritto a un’esenzione fiscale, a condizione che l’affitto rimanga entro il limite di un tetto annuale fissato dall’amministrazione fiscale. Questo limite viene rivalutato ogni anno.
Questa esenzione riguarda esclusivamente l’affitto di una parte dell’alloggio a un occupante che ne fa la propria residenza, non l’affitto turistico di breve durata. La confusione tra i due regimi è frequente e può innescare un accertamento.
Sanzioni in caso di superamento o assenza di dichiarazione
Superare il limite di giorni senza richiedere un cambio di uso espone a una multa civile che può raggiungere diverse decine di migliaia di euro. I comuni che hanno implementato un sistema di controllo automatizzato tramite le piattaforme rilevano i superamenti in tempo reale.
L’assenza di numero di registrazione su un annuncio è sanzionata separatamente, con multe applicabili sia al proprietario che alla piattaforma che mantiene l’annuncio online. La responsabilità delle piattaforme nel controllo degli annunci è stata rafforzata dalla legge Le Meur.
Un proprietario in condominio che affitta nonostante un divieto del regolamento si espone a un’azione del sindacato dei condomini, che può arrivare fino alla cessazione dell’attività sotto sanzione.
Il quadro normativo dell’affitto della residenza principale si inasprisce anno dopo anno, con una chiara tendenza alla territorializzazione delle regole. Verificare il limite comunale, ottenere il proprio numero di registrazione e assicurarsi della conformità al regolamento di condominio sono ora tre prerequisiti non negoziabili prima di pubblicare qualsiasi annuncio.