Het verhuren van je hoofdverblijf als gemeubileerde toeristische accommodatie is gebaseerd op een specifieke juridische voorwaarde: de woning moet minstens 8 maanden per jaar bewoond zijn, behalve bij beroepsverplichtingen, gezondheidsredenen of overmacht. Deze kwalificatie bepaalt de toegestane huurperiode, de administratieve procedures en het toepasselijke fiscale regime. Elke fout in de kwalificatie kan leiden tot zware financiële sancties.
Daglimiet en wet Le Meur: wat verandert per gemeente
De nationale regel stelt de maximale huurperiode van een hoofdverblijf op 120 dagen per kalenderjaar. Deze limiet geldt voor de verhuur van de gehele woning, ongeacht of de verhuur via een platform of een directe kanaal plaatsvindt.
Ook interessant : Alles wat je moet weten over de prijs van een Netflix-abonnement in Frankrijk in 2024
De wet Le Meur van 19 november 2024 heeft deze situatie veranderd. Gemeenten kunnen nu, via een gemotiveerde beslissing, de limiet van 120 naar 90 dagen per jaar verlagen. Sommige steden in een krappe zone maken al gebruik van deze mogelijkheid. Het controleren van de beslissing van je gemeente voordat je verhuurt is nu een noodzakelijke stap, geen administratief detail.
Om beter te begrijpen de voorwaarden voor het verhuren van je hoofdverblijf, moet ook worden opgemerkt dat eenzelfde huurder de woning niet langer dan 90 aaneengeschakelde dagen per kalenderjaar mag bezetten, ongeacht de gekozen gemeentelijke limiet.
Verder lezen : Alles wat je moet weten over hondenverzorging: tips, trucs en tarieven om te kennen
Het verhuren van een kamer in je eigen huis, zonder de volledige woning ter beschikking te stellen, telt niet mee voor de 120 of 90 dagen. Deze onderscheid wordt vaak in de praktijk verward, terwijl het verschillende mogelijkheden opent, met name op het gebied van vrijgestelde inkomsten.
Registratienummer en nationale teleservice voorzien in 2026
Het verhuren van je hoofdverblijf als gemeubileerde toeristische accommodatie vereist een voorafgaande verklaring bij de gemeente. Deze procedure genereert een registratienummer, dat op elke online of offline advertentie moet worden vermeld.
Er is een unieke nationale teleservice voorzien om deze verklaringen te centraliseren, met een deadline vastgesteld op mei 2026. Dit systeem zal de verschillende gemeentelijke systemen vervangen en geldt voor alle gemeubileerde toeristische verhuur, inclusief hoofdverblijven.
De boekingsplatforms zijn verplicht om de geldigheid van het registratienummer te controleren en niet-conforme advertenties te schorsen. Bij afwezigheid van een nummer wordt de publicatie automatisch geblokkeerd. Voor de eigenaar betekent het vergeten van deze formaliteit dat hij alle online zichtbaarheid verliest.
VvE en huurcontract: twee afzonderlijke controles
Zelfs vóór de verklaring bij de gemeente verdienen twee punten aparte aandacht:
- Het huishoudelijk reglement van de VvE kan het verhuren als gemeubileerde toeristische accommodatie verbieden of beperken. Sinds november 2024 moeten de reglementen expliciet vermelden of deze activiteit is toegestaan. Een stilzwijgend reglement over deze kwestie geldt in alle gevallen niet als toestemming, afhankelijk van de formulering van de burgerlijke woonclausule.
- Een huurder die zijn hoofdverblijf wil onderverhuren, moet een schriftelijke toestemming van de verhuurder verkrijgen. Zonder deze toestemming is de onderverhuur onregelmatig en kan dit leiden tot beëindiging van het huurcontract.
- De VvE-beheerder moet op de hoogte worden gesteld van de verhuur. Deze melding is geen verzoek om toestemming, maar een afzonderlijke declaratieve verplichting.
Belasting op de gemeubileerde verhuur van je hoofdverblijf
De inkomsten uit de gemeubileerde toeristische verhuur vallen onder de industriële en commerciële winsten (BIC), niet onder de onroerendgoedinkomsten. Dit onderscheid heeft directe gevolgen voor het toepasselijke regime en de mogelijke aftrekken.
Bij het micro-BIC-regime geldt een forfaitaire aftrek op de bruto-inkomsten. Het percentage van deze aftrek hangt af van de classificatie van de gemeubileerde woning en het bedrag van de inkomsten. De wet Le Meur heeft bepaalde aftrekken voor niet-geclassificeerde gemeubileerde toeristische woningen verminderd, waardoor de classificatie van de woning fiscaal voordeliger is dan voorheen.
Boven een bepaalde drempel van inkomsten geldt het werkelijke regime. Dit stelt je in staat om de werkelijke kosten (onderhoud, verzekering, afschrijving van meubels) af te trekken, maar vereist een gestructureerde boekhouding. Voor een hoofdverblijf dat enkele weken per jaar wordt verhuurd, blijft het micro-BIC vaak de eenvoudigste keuze.
Vrijstelling voor de verhuur van een kamer bij de eigenaar
Het verhuren van een of meerdere kamers van je hoofdverblijf terwijl je het blijft bewonen, geeft recht op een belastingvrijstelling, op voorwaarde dat de huur binnen de jaarlijkse limiet blijft die door de belastingdienst is vastgesteld. Deze limiet wordt elk jaar herzien.
Deze vrijstelling geldt alleen voor de verhuur van een deel van de woning aan een bewoner die het als zijn verblijf gebruikt, niet voor kortdurende toeristische verhuur. De verwarring tussen de twee regimes komt vaak voor en kan leiden tot een herziening.
Sancties bij overschrijding of afwezigheid van verklaring
Het overschrijden van de daglimiet zonder een wijziging van gebruik aan te vragen, kan leiden tot een civiele boete die kan oplopen tot enkele tienduizenden euro’s. Gemeenten die een geautomatiseerd controlesysteem via de platforms hebben ingesteld, detecteren overschrijdingen in real-time.
Het ontbreken van een registratienummer op een advertentie wordt afzonderlijk bestraft, met boetes die zowel voor de eigenaar als voor het platform dat de advertentie online houdt, gelden. De verantwoordelijkheid van de platforms voor de controle van advertenties is versterkt door de wet Le Meur.
Een eigenaar in een VvE die verhuurt ondanks een verbod in het reglement, loopt het risico op een actie van de vereniging van eigenaren, wat kan leiden tot stopzetting van de activiteit onder dwangsom.
Het regelgevend kader voor de verhuur van hoofdverblijven wordt jaar na jaar strenger, met een duidelijke tendens naar de territorialisering van de regels. Het controleren van de gemeentelijke limiet, het verkrijgen van je registratienummer en het waarborgen van de naleving van het huishoudelijk reglement zijn nu drie niet-onderhandelbare vereisten voordat je ook maar één advertentie publiceert.