Alquilar su residencia principal como alojamiento turístico se basa en un criterio jurídico preciso: la vivienda debe estar ocupada al menos 8 meses al año, salvo obligación profesional, razón de salud o caso de fuerza mayor. Esta calificación condiciona la duración de alquiler autorizada, los trámites administrativos y el régimen fiscal aplicable. Cualquier error de calificación expone a sanciones financieras severas.
Techo de días y ley Le Meur: lo que cambia según el municipio
La regla nacional establece la duración máxima de alquiler de una residencia principal en 120 días por año civil. Este límite se aplica al alquiler de la vivienda completa, ya sea que la puesta en alquiler se realice a través de una plataforma o por un canal directo.
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La ley Le Meur del 19 de noviembre de 2024 ha modificado esta situación. Los municipios pueden ahora, mediante deliberación motivada, bajar el límite de 120 a 90 días por año. Algunas ciudades en zonas tensionadas ya están utilizando esta posibilidad. Verificar la deliberación de su municipio antes de cualquier alquiler se ha convertido en un paso previo, no en un detalle administrativo.
Para entender mejor las condiciones para alquilar su residencia principal, también hay que recordar que un mismo inquilino no puede ocupar la vivienda más de 90 días consecutivos por año civil, independientemente del límite municipal establecido.
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El alquiler de una habitación en casa, sin ceder el uso de la vivienda completa, no cuenta en el cómputo de los 120 o 90 días. Esta distinción a menudo se confunde en la práctica, aunque abre posibilidades diferentes, especialmente en términos de ingresos exentos.
Número de registro y servicio telemático nacional previsto para 2026
Alquilar su residencia principal como alojamiento turístico requiere una declaración previa en el ayuntamiento. Este trámite genera un número de registro, que debe figurar en cada anuncio publicado en línea o fuera de línea.
Se prevé un servicio telemático nacional único para centralizar estas declaraciones, con una fecha límite establecida para mayo de 2026. Este dispositivo reemplazará los sistemas municipales dispares y afectará a todos los alquileres amueblados de turismo, incluidas las residencias principales.
Las plataformas de reserva tendrán la obligación de verificar la validez del número de registro y suspender los anuncios no conformes. En ausencia de número, la publicación se bloqueará automáticamente. Para el propietario, olvidar esta formalidad significará perder toda visibilidad en línea.
Propiedad en copropiedad y contrato de arrendamiento: dos verificaciones distintas
Antes incluso de la declaración en el ayuntamiento, dos puntos merecen una atención separada:
- El reglamento de copropiedad puede prohibir o restringir el alquiler como alojamiento turístico. Desde noviembre de 2024, los reglamentos deben mencionar explícitamente si esta actividad está permitida. Un reglamento que no mencione la cuestión no equivale a autorización en todos los casos, según la redacción de la cláusula de vivienda burguesa.
- Un inquilino que desee subarrendar su residencia principal debe obtener una autorización por escrito del propietario arrendador. Sin este acuerdo, el subarriendo es irregular y puede llevar a la rescisión del contrato de arrendamiento.
- El administrador de la copropiedad debe ser informado de la puesta en alquiler. Esta notificación no es una solicitud de autorización, sino una obligación declarativa distinta.
Fiscalidad del alquiler amueblado de su residencia principal
Los ingresos derivados del alquiler amueblado de turismo se consideran beneficios industriales y comerciales (BIC), no ingresos de propiedad. Esta distinción tiene consecuencias directas sobre el régimen aplicable y las deducciones posibles.
En el régimen micro-BIC, se aplica una deducción forfaitaria sobre los ingresos brutos. La tasa de esta deducción depende de la clasificación del alojamiento y del monto de los ingresos. La ley Le Meur ha reducido algunas deducciones para los alojamientos turísticos no clasificados, lo que hace que la clasificación de la vivienda sea más ventajosa fiscalmente que antes.
Más allá de un cierto umbral de ingresos, se impone el régimen real. Permite deducir los gastos reales (mantenimiento, seguro, amortización del mobiliario), pero exige una contabilidad estructurada. Para una residencia principal alquilada unas pocas semanas al año, el micro-BIC sigue siendo a menudo la opción más simple.
Exención para el alquiler de una habitación en casa
Alquilar una o varias habitaciones de su residencia principal mientras continúa ocupándola da derecho a una exención fiscal, siempre que el alquiler se mantenga dentro del límite de un techo anual fijado por la administración fiscal. Este límite se reevalúa cada año.
Esta exención se refiere únicamente al alquiler de una parte de la vivienda a un ocupante que la utiliza como su residencia, no al alquiler turístico de corta duración. La confusión entre los dos regímenes es frecuente y puede desencadenar un ajuste.
Sanciones en caso de sobrepasar o no declarar
Superar el límite de días sin solicitar un cambio de uso expone a una multa civil que puede alcanzar varias decenas de miles de euros. Los municipios que han implementado un sistema de control automatizado a través de las plataformas detectan los excesos en tiempo real.
La ausencia de un número de registro en un anuncio se sanciona por separado, con multas aplicables tanto al propietario como a la plataforma que mantiene el anuncio en línea. La responsabilidad de las plataformas en el control de los anuncios ha sido reforzada por la ley Le Meur.
Un propietario en copropiedad que alquila a pesar de una prohibición del reglamento se expone a una acción del sindicato de copropietarios, que puede llegar hasta la cesación de la actividad bajo apercibimiento.
El marco regulatorio del alquiler de la residencia principal se endurece año tras año, con una tendencia clara hacia la territorialización de las reglas. Verificar el límite municipal, obtener su número de registro y asegurarse de la conformidad con el reglamento de copropiedad forman ahora tres requisitos no negociables antes de publicar el más mínimo anuncio.