Die Vermietung seiner Hauptwohnung als Ferienwohnung basiert auf einem präzisen rechtlichen Kriterium: Die Wohnung muss mindestens 8 Monate im Jahr bewohnt sein, es sei denn, es liegen berufliche Verpflichtungen, gesundheitliche Gründe oder höhere Gewalt vor. Diese Qualifikation bestimmt die erlaubte Mietdauer, die administrativen Verfahren und das anwendbare Steuermodell. Jede fehlerhafte Qualifikation kann zu hohen finanziellen Sanktionen führen.
Tagessatz und Gesetz Le Meur: Was sich je nach Gemeinde ändert
Die nationale Regelung legt die maximale Mietdauer einer Hauptwohnung auf 120 Tage pro Kalenderjahr fest. Diese Obergrenze gilt für die Vermietung der gesamten Wohnung, unabhängig davon, ob die Vermietung über eine Plattform oder direkt erfolgt.
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Das Gesetz Le Meur vom 19. November 2024 hat diese Regelung geändert. Die Gemeinden können nun durch einen begründeten Beschluss die Obergrenze von 120 auf 90 Tage pro Jahr senken. Einige Städte in angespannten Gebieten nutzen bereits diese Möglichkeit. Die Überprüfung des Beschlusses der eigenen Gemeinde vor jeder Vermietung ist zu einem notwendigen Schritt geworden, nicht nur zu einem administrativen Detail.
Um besser zu verstehen die Bedingungen für die Vermietung seiner Hauptwohnung, sollte man auch beachten, dass ein und derselbe Mieter die Wohnung nicht länger als 90 aufeinanderfolgende Tage pro Kalenderjahr bewohnen kann, unabhängig von der gewählten kommunalen Obergrenze.
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Die Vermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung, ohne die vollständige Nutzung der gesamten Wohnung zu übertragen, zählt nicht zu den 120 oder 90 Tagen. Diese Unterscheidung wird in der Praxis oft verwechselt, obwohl sie unterschiedliche Möglichkeiten eröffnet, insbesondere im Hinblick auf steuerfreie Einnahmen.
Registrierungsnummer und nationaler Online-Service ab 2026
Die Vermietung seiner Hauptwohnung als Ferienwohnung erfordert eine vorherige Anmeldung bei der Gemeinde. Dieses Verfahren generiert eine Registrierungsnummer, die in jeder online oder offline veröffentlichten Anzeige angegeben werden muss.
Ein einheitlicher nationaler Online-Service ist vorgesehen, um diese Anmeldungen zu zentralisieren, mit einer Frist bis Mai 2026. Dieses System wird die unterschiedlichen kommunalen Systeme ersetzen und alle möblierten Ferienvermietungen, einschließlich Hauptwohnungen, betreffen.
Die Buchungsplattformen sind verpflichtet, die Gültigkeit der Registrierungsnummer zu überprüfen und nicht konforme Anzeigen auszusetzen. Bei fehlender Nummer wird die Veröffentlichung automatisch blockiert. Für den Vermieter bedeutet das Vergessen dieser Formalität, dass er jegliche Sichtbarkeit online verliert.
Eigentümergemeinschaft und Mietvertrag: zwei separate Überprüfungen
Bereits vor der Anmeldung bei der Gemeinde verdienen zwei Punkte gesonderte Aufmerksamkeit:
- Die Gemeinschaftsordnung kann die Vermietung als Ferienwohnung verbieten oder einschränken. Seit November 2024 müssen die Vorschriften ausdrücklich erwähnen, ob diese Aktivität erlaubt ist. Eine stillschweigende Regelung zu diesem Thema gilt in jedem Fall nicht als Genehmigung, je nach Formulierung der bürgerlichen Wohnklausel.
- Ein Mieter, der seine Hauptwohnung untervermieten möchte, muss eine schriftliche Genehmigung des Vermieters einholen. Ohne diese Zustimmung ist die Untervermietung unrechtmäßig und kann zur Kündigung des Mietvertrags führen.
- Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft muss über die Vermietung informiert werden. Diese Mitteilung ist kein Antrag auf Genehmigung, sondern eine separate Erklärungspflicht.
Besteuerung der möblierten Vermietung seiner Hauptwohnung
Die Einnahmen aus der möblierten Ferienvermietung fallen unter die gewerblichen Einkünfte (BIC), nicht unter die Einkünfte aus Vermietung. Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf das anwendbare Regime und die möglichen Abzüge.
Im Rahmen des Mikro-BIC gilt ein Pauschalabzug auf die Bruttoeinnahmen. Der Satz dieses Abzugs hängt von der Klassifizierung des Möbels und der Höhe der Einnahmen ab. Das Gesetz Le Meur hat einige Abzüge für nicht klassifizierte Ferienwohnungen reduziert, was die Klassifizierung der Wohnung steuerlich vorteilhafter macht als zuvor.
Über einem bestimmten Einnahmeschwellenwert wird das reale Regime erforderlich. Es erlaubt die Absetzung der tatsächlichen Kosten (Wartung, Versicherung, Abschreibung der Möbel), erfordert jedoch eine strukturierte Buchführung. Für eine Hauptwohnung, die nur einige Wochen im Jahr vermietet wird, bleibt das Mikro-BIC oft die einfachste Wahl.
Befreiung für die Vermietung eines Zimmers im eigenen Haus
Die Vermietung eines oder mehrerer Zimmer in seiner Hauptwohnung, während man weiterhin darin wohnt, berechtigt zu einer Steuerbefreiung, vorausgesetzt, die Miete bleibt innerhalb eines von der Steuerbehörde festgelegten jährlichen Obergrenzen. Diese Obergrenze wird jedes Jahr neu bewertet.
Diese Befreiung betrifft ausschließlich die Vermietung eines Teils der Wohnung an einen Mieter, der sie als seine Wohnstätte nutzt, nicht die kurzfristige touristische Vermietung. Die Verwirrung zwischen den beiden Regimen ist häufig und kann zu einer Nachprüfung führen.
Sanktionen bei Überschreitung oder fehlender Anmeldung
Die Überschreitung der Obergrenze ohne Antrag auf Nutzungsänderung kann zu einer zivilrechtlichen Geldstrafe führen, die mehrere zehntausend Euro betragen kann. Die Gemeinden, die ein automatisiertes Kontrollsystem über die Plattformen eingerichtet haben, erkennen Überschreitungen in Echtzeit.
Das Fehlen einer Registrierungsnummer in einer Anzeige wird separat bestraft, mit Geldstrafen, die sowohl den Vermieter als auch die Plattform betreffen, die die Anzeige online hält. Die Verantwortung der Plattformen für die Kontrolle der Anzeigen wurde durch das Gesetz Le Meur verstärkt.
Ein Vermieter in einer Eigentümergemeinschaft, der trotz eines Verbots der Gemeinschaftsordnung vermietet, sieht sich einer Klage des Eigentümerverbands ausgesetzt, die bis zur Einstellung der Tätigkeit unter Zwangsmaßnahmen führen kann.
Der regulatorische Rahmen für die Vermietung von Hauptwohnungen wird von Jahr zu Jahr strenger, mit einem klaren Trend zur Territorialität der Regeln. Die Überprüfung der kommunalen Obergrenze, das Erhalten der Registrierungsnummer und die Sicherstellung der Konformität mit der Gemeinschaftsordnung sind nun drei nicht verhandelbare Voraussetzungen, bevor die geringste Anzeige veröffentlicht wird.